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土地——永不折舊?

http://www.rcqdu.tw【泉州經濟網】2019-03-28

在會計上只有土地是不被折舊的,因為土地的具有無限壽命的特征,且通常是不斷增值的,那么土地是不是真的永不折舊的呢?

1、唯有土地不被折舊

最近正是財報季,為了更好地看懂財報,我又撿起了多年不看的財務書籍。無意間讀到關于資產折舊的章節,“在這個世界上難道就沒有什么東西不被折舊嗎?有,那就是唯一的例外——土地。說到土地,時間就不再是衡量的工具。土地在財務上是唯一永不計提折舊的資產,因為大地母親的的壽命遠遠超過渺小的人類。”

隨后,我又百度了一下,土地由于其具有無限壽命的特征,所以在會計上不提取折舊,并且通常是不斷增值的。

這也或許是中國人那么愛買房子的原因吧。

2、中美房價一路向北

這是美國1963年到2010年的房價走勢圖,長期來看,美國的房價是一路向北,當中只有短期的調整。

這是中國1991年到2013年的商品房價格走勢,從2013年到2018年更是有一個加速上漲的趨勢。

記得我小時候我奶奶給我講過我們家在上海的老房子是我爺爺用七跟小黃魚頂下來的(頂下來那個時候就是買下來的意思吧。)一根小黃魚是50克黃金,7根也就是350克黃金,放到今天也就是12萬6千元人民幣。但是這個房子所能抵得上的現在的價值應該已經是幾十倍于那些黃金的價格了。

我覺得在我們這一輩人,甚至我們上一輩人的生活經歷里,房價似乎是一路向北的。

3、房價支撐的香港四大家族

上周香港四大家族最后的初代目李兆基宣布退休的新聞也引起了不少的關注,根據《福布斯》2019年香港富豪榜資料,李兆基以300億美元的身家排在香港富豪榜第二位,僅次于李嘉誠。

香港的四大家族見證也參與了香港的繁華和建設,但同時也牢牢把控了香港的地產界。

李嘉誠家族

家長:李嘉誠

繼承人:長子李澤鉅、次子李澤楷

家族產業:

在2012年《福布斯》富豪榜中,亞洲首富李嘉誠位居第九名,凈資產已達255億美元。

其旗下主要的上市公司——長江實業集團、和記黃埔集團、香港電燈集團、長江基建集團,業務包括物業發展及投資、房地產代理及管理、港口及相關服務、電訊、酒店、零售及制造、能源、基建、財務及投資、電子商貿、建材、媒體及生命科技等。

長子李澤鉅長期在長江實業及和記黃埔輔佐父親。次子李澤楷創辦的香港電訊盈科,是香港最大的電信、電視、互聯網和有線電視服務提供商。

旗下上市公司有$長實集團(01113)$ 、$長江基建集團(01038)$。

郭得勝家族

家長:郭得勝

繼承人:3個兒子——郭炳聯郭炳湘郭炳江

家族產業:

郭得勝是新鴻基地產發展有限公司的創始人,該公司是香港最大地產發展商之一,也是香港擁有最多土地儲備的公司之一,截至2011年12月,所占樓面面積約434萬平方米。如今,郭氏家族開發的樓盤,包括香港最高的3座建筑以及香港最高的摩天大樓等。

此外,該家族還控制著香港多家主要手機運營商和最大的巴士公司。在2012年《福布斯》富豪榜中,郭氏家族位列第27名,凈資產達183億美元。

2008年,3兄弟的母親,79歲的鄺肖卿取代長子郭炳湘,成為新鴻基地產董事局主席。2012年3月29日,新鴻基地產聯席主席郭炳江及郭炳聯涉嫌貪污被捕。

旗下上市公司有$新鴻基地產(00016)$、$00086新鴻基公司$。

李兆基家族

家長:李兆基

繼承人:長子李家杰和次子李家誠

家族產業:

李兆基是恒基兆業地產有限公司的創始人及董事長,新鴻基地產的董事會成員。恒基兆業地產有限公司。

李兆基家族司是香港最大的地產開發公司之一,旗下地產涉及商務樓、住宅樓及酒店集團。李兆基位居2012年《福布斯》富豪榜第29名,凈資產達180億美元。

除地產業外,李兆基家族還經營能源產業。李兆基是香港中華煤氣有限公司的主席,該公司是香港家用和供暖天然氣的唯一供應商。長子李家杰和次子李家誠均為恒基兆業副主席和中華煤氣有限公司董事。

旗下上市公司有$00097恒基發展$、$00012恒基地產$。

鄭裕彤家族

家長:鄭裕彤

繼承人:長子鄭家純和次子鄭家成

家族產業:

鄭裕彤是香港新世界發展有限公司(香港四大地產發展商之一)、周大福珠寶金行有限公司主席及恒生銀行有限公司獨立非執行董事。在2012年《福布斯》富豪榜中位居第39位,凈資產達160億美元。

他的兒子、孫子、侄子、堂兄等數十位鄭氏家族成員已先后入駐鄭氏企業,不斷鞏固家族帝國。該家族產業涵蓋珠寶業、酒店、百貨、物流、電信、基礎設施建設和金融服務等。

旗下上市公司有$00017新世界發展$、$01929周大福$。 。

看看香港四大家族的主頁基本上都占據在地產、港口、酒店、公用事業上。地產更是香港四大家族的根基,通過把持稀缺資源的地產業、港口和有著強護城河的公用事業,香港四大家族才能輕易守得初代目打下的江山吧。

反觀科技領域,不論是諾基亞還是柯達膠卷、還是東芝,都在頂峰過后無人問及。這或許也就是土地——永不折舊的魅力所在吧。

4、聊聊那些意外

如果看到這你非常認同我以上的所有觀點,那么親愛的朋友,前方高能預警,醒醒,來看看地產界的那些意外!

1) 希臘政府破產

希臘政府破產和歐洲經濟動蕩,對這幾年的希臘地產業產生了很大的副作用。希臘政府這幾年還開放了希臘投資買房25萬歐元,給三代移民的政策。然后我偷偷上網看了下,25萬歐元現在在希臘可以買兩個小兩居,200W人民幣買兩個小兩居,這是中國三四線城市的價格了吧,還附帶送三代移民。現在有好多中國地產商正在抄希臘房產,也有不少中國土豪手指揮揮應該就可以買了。

雖然看似土地永不折舊,可碰到政府破產…也很難明哲保身了…

2) 日本——買在了泡沫的頂峰

作為我們一衣帶水的鄰居日本在90年代被吹上了天,不論是經濟、企業文化、還是時尚,在90年代日本都是首屈一指的。仿佛他的一切都是那么完美,然而正當所有人都陶醉其中之時,日本在1985年9月與美國簽訂了著名的《廣場協議》(Plaza Accord)。

于是,1985年“廣場協議”簽訂后的10年間,日元幣值平均每年上升5%以上,無異于給國際資本投資日本的股市和房市一個穩賺不賠的保險。“廣場協議”后近5年時間里,股價每年以30%、地價每年以15%的幅度增長,而同期日本名義GDP的年增幅只有5%左右。泡沫經濟離實體經濟越來越遠,雖然當時日本人均GNP超過美國,但國內高昂的房價使得擁有自己的住房變成普通日本國民遙不可及的事情。1989年,日本政府開始施行緊縮的貨幣政策,雖然戳破了泡沫經濟,但股價和地價短期內下跌50%左右,銀行形成大量壞賬,日本經濟進入十幾年的衰退期。日本也經歷了逝去的二十年(OR已經逝去的三十年)。

如果你不幸在1990-1992年之間在日本買了房,那么這就不僅僅是日本逝去的三十年,可能也是你逝去的三十年了。有許多人到中年的日本人,在日本泡沫經濟頂峰貸款買了東京市區的房子,這讓他們一生都成為了“負資產”一族。

3)底特律——從繁華到鬼城

這個曾經是美國第四大城市,現已變成鬼城。在美國底特律,數十棟破舊的老式別墅成了當地一道凄涼的風景,這里也被稱為“鬼城”,遠遠看上去讓人覺得不寒而栗。

底特律1701年由法國貴族安東尼·門斯·凱迪拉克建立,通用汽車的凱迪拉克品牌就是為了紀念這位法國軍官。由于占據五大湖水路的戰略地位,底特律逐漸成為了一個交通樞紐。隨著航運、造船以及制造工業的興起,底特律自1830年代起穩步成長。1896年,亨利·福特在麥克大道他租用的廠房里制造出了他的第一輛汽車,這成為底特律崛起的標志點。1908年,福特T型車下線,底特律慢慢成為世界汽車工業之都,市內有福特、通用、克萊斯勒和阿美利加等四家美國最大的汽車制造公司的總部及其所屬企業。到1950年,底特律人口達到峰值的185萬人,一度成為美國第四大城市,這也是底特律最輝煌之刻。但隨后底特律開始走下坡路,到2010年只剩71萬人,60%的人口向外遷徙,人口規模降到了美國城市18位。

2008年美國金融危機給了底特律致命一擊,三大汽車公司裁員14萬人。次年,克萊斯勒和通用相繼宣布破產。隨著美國汽車產業的衰落,底特律也從美國曾經的四大城市變成了一個鬼城。2012年底特律有很多法拍屋,那些都是被人遺棄的舊屋,幾乎不要錢,但卻無人居住。曾經繁華的底特律就淪為了一個“鬼城”。

如果你在汽車產業最繁華的頂峰在底特律買了房子,留下的或許只有這殘破不堪的屋檐和瓦片才能述說你的悲傷了。

幸福的家庭總是那么相似,而不幸的家庭總是各有各的不幸。放到“土地——永不折舊”這個話題上似乎也是一樣。人口持續流入,經濟健康發展、占據了港口等天然優勢的地理位置,這些地區和國家的房價或許只有上漲這一條路。但萬一遭遇了國家經濟危機、經濟泡沫或者產業衰退,這些地方的土地是不是就不得不計提折舊了呢?

僅以此文送給每一個和我一樣需要買房的普通人。

作者:長征中的飯飯

 

來 源:長征中的飯飯 責任編輯:許凌暉

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